Vốn cho bất động sản: Kỳ vọng và bài học cũ

Ngóng vốn ngân hàng

Liên quan đến dòng tài chính của DN Bất Động Sản, ông Lê Chí Hiếu - Chủ tịch HĐQT Công ty Thuduc House bày tỏ, dù đầu ra của thị trường BĐS đã có nhiều chuyển biến nhưng để huy động vốn từ khách hàng, ít nhất chủ đầu tư dự án phải có những động thái cụ thể, dự án phải hoàn thành tương đối.
Ngoài ra, theo quy định mới (Luật Kinh doanh BĐS - sửa đổi), chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh việc cho thuê, bán nhà ở hình thành trong tương lai (bảo vệ quyền lợi người mua) chưa có hướng dẫn cụ thể nên việc trông chờ vào nguồn vốn từ khách hàng cũng không dễ như nhiều nhận định. Trong khi lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại đang ở mức từ 8,5 - 9,5%, cộng với thủ tục đơn giản hơn là nguồn để DN Bất Động Sản xem xét.
Ở góc độ này, ông Nguyễn Ngọc Trường Chinh nhìn nhận, các ngân hàng đang dư vốn nhưng không phải giải ngân bằng mọi giá. Chỉ những nhà phát triển Bất Động Sản có lịch sử tín dụng tốt và thương hiệu uy tín thì họ mới cho vay hoặc hợp tác toàn diện.

Ảnh minh họa.

Trường hợp này có thể nhìn thấy, trong thời gian vừa qua, một số ngân hàng đã đồng hành cùng DN, như Vietcombank và công ty CP Đầu tư Nam Long là đối tác chiến lược, vừa cấp vốn cho DN triển khai dự án, vừa kết hợp giải ngân gói 30.000 tỷ đồng cho khách hàng mua căn hộ EHome. Hay mới đây, đại diện của Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Bắc Sài Gòn tuyên bố, BIDV đang thương thảo để tiến tới việc hai bên hợp tác triển khai một số dự án trong năm 2015, đồng thời BIDV cũng sẽ cung cấp hơn 5.000 tỷ đồng cho Hưng Thịnh Corp chủ đầu tư dự án căn hộ Sky Center.

Vui với vốn góp

Cùng với nguồn vốn huy động từ đối tác chiến lược, vốn vay, trong thời gian qua, một số DN Bất Động Sản đã và đang hướng đến nguồn vốn từ người mua. Ông Nguyễn Duy Minh - Tổng giám đốc công ty Thanh Yến Land, phân tích, vòng quay vốn của DN đến từ 3 nguồn: vốn tự có, vốn vay, vốn huy động.
Xét về mặt quản trị tài chính, nếu DN nào làm chủ được cơ cấu vốn và dịch chuyển dần từ vốn vay sang vốn huy động thì chắc chắn sẽ thành công. Nhưng, sự thành công này đòi hỏi các DN phải sử dụng hiệu quả nguồn vốn. Ở giai đoạn hiện nay, khi ngân hàng khó khăn trong việc giải ngân những khoản vay lớn thì một số chủ đầu tư tại TP.HCM đang áp dụng tốt phương thức này.
Chẳng hạn, ông Lương Trí Thìn - Tổng giám đốc tập đoàn Bất Động Sản Đất Xanh (chủ đầu tư dự án căn hộ Sunview Town Thủ Đức), cho biết, nguồn vốn triển khai các dự án của Công ty hiện nay chiếm tỷ trọng lớn vẫn từ khách hàng.
Theo thống kê của công ty này, từ đầu năm đến nay, họ đã tiêu thụ trên 3.000 sản phẩm (dòng sản phẩm trung, cao cấp) và có hơn 20.000 khách hàng tìm đến các sàn giao dịch của công ty để tìm hiểu, giao dịch sản phẩm.
Ông Phan Thành Huy - Tổng giám đốc Novaland chia sẻ, trong số 15 dự án mà công ty đang phát triển, có những dự án công ty mua 100%, có những dự án chiếm cổ phần chi phối nhưng cũng có dự án kết hợp với chủ đầu tư theo hình thức chủ đầu tư mời Novaland vào, sử dụng năng lực phát triển dự án, thiết kế lại, giám sát chất lượng công trình, quá trình thi công và tổ chức bán hàng thông qua dữ liệu khoảng 20.000 khách hàng mà công ty đang sở hữu. Trên cơ sở thế mạnh của căn hộ Vinhomes Central Park, sản phẩm sẽ được đưa ra thị trường với tính thanh khoản cao.
Đứng ở quan điểm nhà phát triển dự án, ông Nguyễn Duy Minh bày tỏ, chủ đầu tư hiện nay đang sở hữu được lợi thế do khách hàng tạo nên. Người mua sẵn sàng góp vốn vào những dự án mà họ có thể nhìn thấy kế hoạch, tiến độ triển khai rõ ràng ngay từ đầu.
Đây là tín hiệu tốt vì chi phí tài chính để phát triển dự án của DN sẽ giảm, tức thay vì phải bổ sung vốn đầu tư từ việc vay ngân hàng, thì DN có thể mượn đòn bẩy tài chính khác là khách hàng, nguồn tài chính này rất vững chắc mà DN không phải trả gốc lẫn lãi.
Nhưng phương thức huy động vốn từ khách hàng chỉ phù hợp với những chủ đầu tư có uy tín thương hiệu. "Nếu anh chưa từng tạo ra một sản phẩm uy tín thì đừng nghĩ đến việc sẽ huy động nguồn vốn từ kênh này", ông Minh nhấn mạnh.
Tuy vậy, một chuyên gia trong lĩnh vực Bất Động Sản cũng bày tỏ những quan ngại xung quanh chuyện "gom vốn" của các DN Bất Động Sản để triển khai kế hoạch kinh doanh trong năm mới, rằng sự kỳ vọng quá mức về một sự hồi phục mạnh mẽ của thị trường trong năm 2015, cộng với việc đầu tư dàn trải đón đầu sẽ lần nữa dẫn DN đến tình trạng hụt vốn và bài học cũ lại mang ra "rút kinh nghiệm".